盛盈优配房价下跌冲击头部房企，“销冠”保利第三季度再现亏损

坐稳了销售规模头把交椅的保利发展（600048.SH）交出了一份亏损的季度报。

据保利发展发布的最新财报，该公司在今年前三季度实现签约金额2017.31亿元，同比减少16.53%，签约面积1010.42万平方米，同比减少25.13%。尽管两项指标均有所下降，但仍蝉联行业“销冠”，且是目前唯一销售破2000亿元的房企。

同期的利润表现就没有如此乐观了。据披露，保利发展在第三季度实现营业收入568.65亿元，同比增长30.65%；利润总额为-6007.82万元，同比下降102.37%；归母净利润为-7.82亿元，同比大幅下降299.19%；基本每股收益为-0.07元，同比下降296.78%。

对于盈利表现的大幅下挫，保利发展表示，主要是受行业和市场波动影响，结转项目盈利能力下降。

保利发展首次出现季度亏损是在2023年第四季度，实现归母净利润约-12.25亿元；此后2024年第四季度再度亏损，并扩大至-28.11亿元。今年第三季度则是第三次出现亏损。

事实上，自2021年首次出现归母净利润下滑的情况以来，保利发展的盈利能力便持续面临压力。Wind数据显示，2021-2024年里，保利发展归母净利润同比增速分别为-5.39%、-33.01%、-34.13%、-58.56%，连续四年下滑，且降幅连年扩大，归母净利润也从273.88亿元跌至50.01亿元。

今年前三季度，这一趋势仍无明显改善。据披露，今年前三季度，保利发展营业收入1737.22亿元，同比下跌4.95%；利润总额为98.49亿元，同比下降40.8%；归母净利润为19.29亿元，同比下降75.31%。

在今年9月的业绩说明会上，有投资者问及对下半年公司盈利能力的看法时，保利发展管理层就曾坦言，“受行业深度调整影响，当前公司盈利改善面临一定压力”。

这背后的一大关键影响因素就是库存带来的压力。“行业仍处于深度调整期，公司虽已保持较大强度的增量投资，且增量项目盈利能力较好，但存量项目较多，去库存与盈利改善仍然需要一定周期。”保利发展管理层提及。

在加大力度推动存量项目去化时，以价换量成为必要手段。保利发展在重庆、南京、西安等多个城市出现了项目降价销售的情况，在加速去库存的情况下，难免对利润持续造成负面影响。公司管理层也明确表示，“鉴于当前市场情况，公司预判部分产成品存在减值可能性，全年将根据减值测试结果计提减值准备。”

在面对去库存问题上，保利发展表示，将持续坚持去库存经营策略，并将存量具备“调转换退”可能的地块均纳入盘活范围，上半年完成了51万平方米。

此外，保利发展另一项重要的工作就是通过高能级核心地段的土地，对未来的销售结构、利润结构进行优化。

国盛证券研报显示，保利发展前三季度公司新增容积率面积290万平方米，同比增长30%；总获取成本603亿元，同比增长45.3%；拿地金额/销售金额为29.9%，同比提升12.7个百分点，投资力度正在加大。

据披露，保利发展的新增投资均位于38个核心城市，51%位于北上广一线城市的核心区域核心板块。截至三季度末，保利发展共有在建拟建项目549个，在建面积4483万平方米，待开发面积4516万平方米。

业内对保利发展接下来的表现仍抱有较高的预期。国盛证券研报提及，保利发展作为央企头部企业，经营稳健融资优势显著，且拿地聚焦核心城市，土储质量不断优化，随着拿地毛利率修复，结算利润率有望得到改善。

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